ROI vs. cashflow – co jest naprawdę ważne przy inwestowaniu w apartamenty?

Inwestowanie w apartamenty — zarówno w górach, jak i w dużych miastach — stało się jedną z najpopularniejszych form lokowania kapitału w Polsce. Jednak wielu inwestorów, szczególnie tych początkujących, wpada w pułapkę patrzenia na jedno tylko kryterium.
Najczęściej jest to ROI, czyli stopa zwrotu.
Inni skupiają się wyłącznie na cashflow, czyli miesięcznym bilansie wpływów i kosztów.

Prawda jest taka, że oba wskaźniki są ważne, ale służą zupełnie innym celom — i mogą prowadzić do zupełnie różnych decyzji inwestycyjnych.
W tym artykule rozłożymy je na czynniki pierwsze, pokażemy różnice i podpowiemy, kiedy warto kierować się którym.

Czym jest ROI (Return on Investment)?

ROI = zwrot z inwestycji liczony zazwyczaj rocznie w stosunku do całkowitej ceny zakupu.

W uproszczeniu:

ROI = roczny zysk / całkowity koszt zakupu × 100%

Przykład:
Kupujesz apartament za 800 000 zł (z wykończeniem i opłatami).
Po roku netto zostaje Ci 48 000 zł.

ROI = 48 000 / 800 000 × 100% = 6%

Zalety ROI

  • pozwala porównać różne nieruchomości i różne rynki,
  • ułatwia szybkie oszacowanie opłacalności,
  • pokazuje, jak efektywnie pracuje kapitał.

Wady ROI

  • nie uwzględnia miesięcznych przepływów,
  • nie pokazuje sezonowości,
  • nie mówi nic o ryzyku ani o wartości dodanej (np. wzroście cen nieruchomości).

ROI to świetne narzędzie strategiczne, ale często zbyt uproszczone.

Czym jest cashflow?

Cashflow = różnica między miesięcznymi wpływami a wszystkimi kosztami utrzymania nieruchomości.

Przykład:
Przychód z najmu: 7 000 zł
Koszty (media, sprzątanie, obsługa najmu, podatki, rata kredytu): 5 400 zł

Cashflow = +1 600 zł

Cashflow jest kluczowym wskaźnikiem dla inwestorów, którzy:

  • budują portfel nieruchomości,
  • mają kredyt i chcą, aby najem spłacał raty,
  • chcą regularnych, przewidywalnych wpływów miesięcznych,
  • planują reinwestować nadwyżki.

Zalety cashflow

  • pokazuje realną sytuację finansową miesiąc po miesiącu,
  • pozwala ocenić ryzyko sezonowości,
  • chroni przed inwestycją, która „wygląda dobrze na papierze, ale pożera gotówkę”.

Wady cashflow

  • nie uwzględnia wzrostu wartości nieruchomości,
  • nie zawsze oddaje pełen potencjał inwestycji (zwłaszcza premium),
  • mocno zależy od bieżącej koniunktury i sezonowości.

ROI czy cashflow — co jest ważniejsze?

Nie ma jednej odpowiedzi.
Najważniejsze jest to, jakim jesteś inwestorem i jaki masz cel.

4 typy inwestorów i ich strategia

1) Inwestor „kup i trzymaj” (long-term) – priorytet: ROI + wzrost wartości

Szukasz nieruchomości, która z czasem zyska na wartości.
Cashflow może być niski lub neutralny, ale liczysz na:

  • wzrost cen ziemi i apartamentów,
  • podniesienie cen doby,
  • dobrą lokalizację, która „pracuje latami”.

Idealne wskaźniki: ROI, wzrost wartości nieruchomości, obłożenie całoroczne.

2) Inwestor nastawiony na miesięczne wpływy – priorytet: cashflow

Szukasz nieruchomości, która co miesiąc generuje gotówkę, często na kredycie.

Cashflow musi być:

  • stabilny,
  • przewidywalny,
  • dodatni nawet poza sezonem.

Idealne wskaźniki: cashflow miesięczny i kwartalny, koszty stałe, sezonowość.

3) Inwestor premium – priorytet: wysoki ROI + wartość nieruchomości

Kupujesz apartament:

  • w najlepszych lokalizacjach,
  • z widokiem,
  • w topowych obiektach.

Koszt zakupu jest wyższy, ale:

  • ceny doby są wielokrotnie wyższe,
  • obłożenie zaskakująco stabilne.

Idealne wskaźniki: ROI premium, sezonowość, ranking lokalizacji.

4) Inwestor hybrydowy – szuka balansu między oboma wskaźnikami

Tzw. „najbezpieczniejsza strategia”:

  • dobry ROI,
  • dodatni cashflow,
  • perspektywa wzrostu wartości.

To najczęściej rekomendowany model dla początkujących.

Co naprawdę decyduje o dobrej inwestycji?

✔ ROI (wydajność kapitału)

✔ cashflow (zdolność do generowania gotówki)

✔ lokalizacja (czynnik nr 1 w długim terminie)

✔ operator najmu (różnica potrafi wynosić nawet 30%!)

✔ realne koszty, a nie kosztorysy marketingowe

✔ sezonowość i profil gościa

✔ wzrost wartości nieruchomości

Dopiero te elementy razem pozwalają ocenić opłacalność.


Chcesz wiedzieć, które apartamenty mają najlepsze ROI i najlepszy cashflow?

Zgłoś się do Prosperty. Porównamy dla Ciebie realne inwestycje w Beskidach, sprawdzimy dane, policzymy rentowność i ocenimy ryzyko — bez emocji, bez marketingu, bez ściemy.
Dzięki temu podejmiesz decyzję opartą na faktach, a nie na obietnicach.

Umów konsultację i zobacz aktualne analizy inwestycyjne.